El precio de la vivienda en España acumula una subida interanual de entre el 10% y el 15%, según el INE, pero los expertos descartan que se repita una burbuja como la de 2008. Las compraventas caen un 5,1% y el stock disponible se reduce un 8,5%.
El mercado inmobiliario español atraviesa un momento de precios al alza y menos operaciones. La vivienda cuesta entre un 10% y un 15% más que hace un año, de acuerdo con el INE, mientras que en julio se cerraron 61.417 compraventas, un 5,1% menos interanual, la sexta caída consecutiva. El Colegio de Registradores eleva ese descenso al 7,7% con su propia metodología, según publica larazon.es.
La oferta disponible también se estrecha: el stock de vivienda para comprar se ha reducido un 8,5% en el primer semestre, lo que acelera las ventas y sostiene los precios. Al mismo tiempo, las hipotecas financian ya el 75% de cada compraventa, la proporción más alta registrada.
La comparación con 2008 no resiste el examen de las cifras del Banco de España. Durante el boom, el parque de viviendas creció en 5,7 millones en una década y muchas hipotecas cubrían el 100% del precio. Hoy el banco financia de media el 69,7% del valor tasado y la cuota hipotecaria se queda en el 23,5% de los ingresos del hogar, por debajo del 35% que el supervisor considera prudente.
En construcción el contraste es aún mayor: en 2025 se concedieron 139.016 visados de obra nueva, frente a más de 600.000 anuales durante el boom. Y en términos reales, descontando la inflación, la vivienda cuesta un 14,7% menos que en su máximo de 2008.
«Que la vivienda esté cara no significa que estemos en una burbuja. En una burbuja se compraba para especular, se presta más y se construye de más y hoy pasa lo contrario: las operaciones bajan, los bancos miran con lupa cada expediente y lo que falta son casas, no compradores»
Así lo señala Andrea Elegido, portavoz de Estudios y Comunicación de Wypo, que atribuye la escasez de oferta a un origen demográfico: en 2025 se crearon 225.000 hogares nuevos en España y solo se terminaron unas 92.000 viviendas. CaixaBank Research calcula que el déficit acumulado desde 2021 supera las 730.000 viviendas.
Ese diagnóstico de fondo no cambia, pero el contexto inmediato sí. La incertidumbre sobre el precio del dinero y el traslado del debate legislativo a la Diputación Permanente añaden presión al momento de decidir una compra. En un escenario volátil, el sector recomienda analizar con cautela cada decisión financiera antes de dar el paso.
Para quien esté pensando en comprar, el dato práctico es que la financiación bancaria cubre de media casi el 70% del valor tasado, muy lejos del 100% de hace dos décadas. La cuota mensual, eso sí, se mantiene por debajo del umbral de riesgo del 35% de los ingresos, según el Banco de España.
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