Un mayor de 65 años que dona su vivienda habitual a sus hijos no paga IRPF por la ganancia patrimonial, pero sí la plusvalía municipal y el impuesto de donaciones que liquida el hijo.
Según publica merca2.es, donar la vivienda habitual a los hijos a partir de los 65 años evita el IRPF por la ganancia patrimonial, aunque no libra de otros pagos. El artículo 33.4.b de la Ley del IRPF exime esa ganancia tanto en una venta como en una transmisión gratuita a un hijo, y la exención alcanza también a quien transmite en situación de dependencia severa o gran dependencia.
El ahorro puede ser grande. Una vivienda comprada en 1999 por unos 90.000 euros y valorada hoy en 280.000 euros genera una ganancia de 190.000 euros. Si el propietario la vendiera antes de cumplir los 65, la cuota en la base del ahorro rondaría los 42.000 euros. Con la exención, el donante no paga nada en el IRPF.
La exención corresponde solo al donante. El hijo que recibe el inmueble no hereda ese beneficio y tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Para aplicarla, el inmueble debe ser vivienda habitual a efectos fiscales. Eso exige haber residido en él de forma continuada al menos tres años, y serlo el día de la donación o haberlo sido en algún momento de los dos años anteriores. La Dirección General de Tributos negó la exención en la consulta vinculante V0217-26, de febrero de 2026, a un contribuyente que llevaba más de 14 años sin vivir en su casa, alquilada a terceros.
El impuesto de donaciones varía según la comunidad autónoma donde esté el inmueble. En la Comunidad de Madrid, las donaciones entre padres e hijos tienen una bonificación del 99 %, mientras que en otras comunidades la misma operación supera los 20.000 euros.
La plusvalía municipal, que grava el aumento del valor del suelo desde la compra hasta la donación, sí se aplica. Se liquida en el ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles y no tiene exención por donar a los hijos. Desde la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir entre el cálculo objetivo y el real, y si no ha habido incremento de valor no hay sujeción.
Notaría, registro y gestoría cuestan entre 600 y 1.500 euros, según la comunidad. Dejar la casa en herencia tiene otra cuenta: el heredero no tributa por la ganancia que generó el fallecido, por lo que donar en vida compensa sobre todo si los padres piensan vender o quieren ordenar la sucesión con antelación. Donar solo la nuda propiedad y reservarse el usufructo es otra fórmula que se plantea en las notarías, porque reduce la base del impuesto de donaciones y permite seguir viviendo en la casa.
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